Sriwijayamedia.com – Konsep Badan Layanan Umum (BLU) dijelaskan dalam UU No 1/2004 merupakan instansi pemerintah yang dibentuk untuk meningkatkan layanan kepada masyarakat dengan tidak mengutamakan mencari keuntungan, dikelola secara otonom dengan prinsip efisiensi dan produktivitas, diberikan fleksibilitas agar lebih agile dalam semangat enterprising the government.
Pada Pasal 68 ayat 2 UU yang sama dijelaskan bahwa kekayaan BLU merupakan kekayaan negara yang tidak dipisahkan serta dikelola dan dimanfaatkan sepenuhnya untuk menyelenggarakan kegiatan BLU yang bersangkutan.
Di samping tugas memberi layanan kepada masyarakat, BLU juga bertugas mengelola asetnya. Prinsip utama pelaksanaan pengelolaan aset pada BLU adalah tidak mengganggu kegiatan pemberian pelayanan umum kepada masyarakat.
Hasil pengelolaan aset pada BLU digunakan sepenuhnya untuk menyelenggarakan kegiatan BLU, dalam rangka meningkatkan pelayanan kepada masyarakat. Salah satu mekanisme pengelolaan aset pada BLU adalah melalui skema pemanfaatan dalam bentuk Kerja Sama Operasional (KSO).
Kegiatan KSO tanah dan bangunan BLU dapat dilaksanakan oleh unit usaha pada BLU. Unit Usaha ini bertugas melakukan pengembangan layanan dan mengoptimalkan sumber-sumber pendanaan untuk mendukung kegiatan BLU. Salah satu sumber pendanaan BLU adalah dari hasil kerjasama melalui optimalisasi aset.
Dalam melaksanakan kegiatannya, unit usaha pada BLU harus memperhatikan analisis aspek teknis, aspek keuangan, dan aspek hukum untuk mendapatkan keuntungan. Sebagai salah satu tools bagi pengelola unit usaha BLU dalam melakukan analisis kegiatan KSO tanah dan bangunan, dapat digunakan analisis penggunaan tertinggi dan terbaik (highest and best use).
Aset berupa lahan tanah merupakan property yang memiliki sifat terbatas jumlahnya (scarcity). Jumlah permintaan atas kebutuhan lahan tanah semakin meningkat sementara jumlahnya tetap. Hal ini menjadikan lahan tanah sebagai salah satu bidang investasi yang cukup menjanjikan. Oleh karenanya, perlu dilakukan upaya untuk meningkatkan efisiensi penggunaan lahan tanah tersebut melalui optimalisasi penggunaannya.
Analisis penggunaan tertinggi dan terbaik (highest and best use) adalah penggunaan tertinggi dan terbaik komprehensif atas tanah dan atau tanah berikut bangunan dengan penggunaan yang paling mungkin dan optimal dan memenuhi persyaratan : diiizinkan secara hukum (legally permissible), dimungkinkan secara fisik (physically possible), layak secara keuangan (financially feasible), dan memberikan produktivitas yang maksimal (maximally productive).
Berdasarkan hal ini, sebelum dilakukan KSO aset tanah dan/atau bangunan milik BLU, pengelola unit usaha pada BLU dapat melakukan analisis terlebih dahulu terhadap 4 (empat) kriteria penggunaan tertinggi dan terbaik sebagai berikut :
1. Diizinkan secara hukum (legally permissible).
Analisis terkait aspek legal ini dilakukan atas peraturan perundang-undangan yang mempengaruhi obyek KSO.
Beberapa hal terkait aspek legal ini contohnya : zoning, koefisien dasar bangunan, koefisien luas bangunan, maksimum ketinggian bangunan/jumlah lantai, garis sempadan bangunan, garis sempadan sungai/pantai, bukti kemilikan dan penguasaan tanah, dan peraturan lainnya terkait perizinan.
Zoning merupakan peruntukan tanah di wilayah obyek KSO yang erat kaitannya dengan Rencana Umum Tata Ruang/Wilayah yang diterbitkan oleh Pemerintah Daerah setempat.
2. Dimungkinkan secara fisik (Phisically Possible).
Analisis terhadap aspek fisik ini dilakukan terhadap fisik tanah atau tanah berikut bangunan obyek KSO terkait rencana penggunaannya.
Beberapa aspek fisik yang perlu dianalisis di antaranya adalah : keadaan geografis, komposisi tanah, kontur tanah, pemandangan (view), lokasi, pengembangan tapak, dan struktur bangunan.
Jika terdapat tanah milik BLU yang akan dibangun sebuah pusat perbelanjaan, dapat dikaji terlebih dahulu apakah ukuran luasnya sudah proper untuk dibangun sebuah pusat perbelanjaan.
Lokasi erat kaitannya dengan teori Central Business District (CBD) bahwa semakin dekat jarak lahan tanah ke CBD maka nilainya akan semakin tinggi. Faktor lokasi dan askesibilitas akan berpengaruh positif terhadap tingkat kunjungan customer pada property yang akan dibangun.
3. Layak secara keuangan (Financially Feasible).
Analisis terhadap aspek keuangan dilakukan untuk mengukur kemampuan penggunaan alternatif tanah dan/atau bangunan yang diizinkan secara aturan dan memungkinkan secara fisik untuk memberikan kelayakan secara keuangan terhadap alternatif penggunaannya.
Pengukuran aspek keuangan memerlukan kegiatan analisis pasar terhadap rencana penggunaannya terlebih dahulu. Contohnya jika sebuah lahan tanah akan dibangun penginapan/hotel, perlu dianalisis demand dan supply atas ruang kamar penginapan di wilayah tersebut. Dapat juga dibuatkan analisis Strengths, Weaknesses, Opportunities, and Threats (SWOT) terhadap rencana penggunaan di atas lahan yang akan dibangun berdasarkan kondisi pasarnya.
Selanjutnya dapat diperkirakan proyeksi penerimaan dan pengeluaran untuk beberapa tahun ke depan. Pengukuran aspek keuangan dapat dilakukan dengan menggunakan alat ukur Net Present Value (NPV), Internal Rate Of Return (IRR), dan Payback Period (PP).
Sebuah alternatif penggunaan tanah dan/atau bangunan dikatakan layak secara finansial jika memiliki NPV positif dan memiliki IRR lebih besar dari biaya modal (cost of capital).
4. Produktivitas yang maksimal (Maximally Productive).
Analisis produktivitas yang maksimal dilakukan terhadap alternatif penggunaan tanah dan/atau bangunan yang diizinkan secara peraturan, dimungkinkan secara fisik, dan layak secara keuangan.
Dengan kata lain, analisis produktivitas yang maksimal merupakan hasil irisan dari ketiga kriteria analisis sebelumnya. Dalam analisis ini, akan dipilih suatu alternatif penggunaan tanah dan/atau bangunan yang memberikan NPV paling tinggi, IRR paling tinggi, serta payback period paling singkat.
Keempat kriteria analisis penggunaan tertinggi dan terbaik tersebut dilakukan terhadap minimal 2 (dua) alternatif penggunaan tanah dan/atau bangunan sehingga dapat dibandingkan mana yang terbaik.
Jika terdapat 2 (dua) alternatif penggunaan tanah dan/atau bangunan yakni untuk pusat perbelanjaan atau penginapan/hotel, maka pilihan akan dijatuhkan pada kriteria yang memiliki NPV paling tinggi, IRR paling tinggi, dan Payback Period tersingkat.
Hasil dari analisis penggunaan tertinggi dan terbaik (highest and best use) diharapkan dapat menjadi acuan dalam rencana pengembangan tanah, menjadi acuan dalam rencana kerjasama dengan investor, alat evaluasi kinerja portofolio aset, dan juga aset repurposing.
Oleh :
Wellmi, SE., M.Ec., Dev., Kepala Bidang (Kabid) Pembinaan Pelaksanaan Anggaran I, Kanwil DJPb Sumsel
